Siirry sisältöön

Perustajaosakkaiden lakiasioiden osaamista Helsingistä

Lakiasiaintoimisto Varatuomari Olavi Kaihlanen Oy tarjoaa osaamista perustajaosakkaiden lakiasioihin Helsingissä ja muualla Suomessa.

Rakentamiseen liittyvät toimeksiannot

Hoidamme kokemuksella RS-asuntotuotannon perustajaosakkaiden toimeksiannot. Autamme sopimuksiin ja riitoihin liittyvissä asioissa.

Osaamisemme kattaa muun muassa:

  • perustajaurakoitsijan ja perustajarakennuttajan RS-myyntiasiakirjat
  • RS-asuntotuotannon asuntokaupan virhevastuut, RS-asuntokauppariidat
  • RS-vakuuden vapauttamiseen liittyvät asiat
  • rakennustuotannon urakkasopimukset
  • maanhankintaan liittyvät sopimukset
  • rakennustuotannon kiinteistötekniset sopimukset: hallinnanjakosopimukset, yhteisjärjestelysopimukset, rasitesopimukset
  • urakkariidat.

Kerromme mielellämme lisää palveluistamme maksuttomassa alkuneuvottelussa. Ota yhteyttä lakimiehiimme ja varaa aika!

Ota yhteyttä

RS-kohteet asuntokaupassa

Myyntiasiakirjat. Myyntiasiakirjojen paikkansapitävyys ja ristiriidattomuus on tärkeää. Ostajien kannalta myös keskeinen asiakirja, myyntiesite, on tekniseltä osaltaan ja muutoinkin tarkastettava vastaamaan kohteen turva-asiakirjoja, kuten rakennuslupapiirustuksia, rakennustapaselostusta ja erikoistyöselostuksia. Mikäli halutaan varata oikeus muutoksiin, on se mainittava näkyvästi.

Autamme myyntiasiakirjojen laatimisessa ja tarkastamisessa.

Vuositarkastus. Vuositarkastus on järjestettävä vähintään 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennustarkastus on hyväksynyt asunnot käyttöönotettaviksi.
Autamme vuosikorjauksissa ilmenevien erimielisyyksien selvittämisessä.

RS-vakuudet. Mikäli asuntoyhtiö tai osakkeenostaja on vastustanut vakuuksien vapauttamista, autamme vakuuksien vapauttamisessa.

RS-asuntokauppakohteen perustajaosakas

Perustajaurakoitsija. Perustajaosakkaana toimiva rakennusliike perustaa asunto-osakeyhtiön, urakoi sille uudisrakennuksen ja myy asunto-osakkeet.

Perustajarakennuttaja. Perustajaosakkaana toimiva rakennuttajayhtiö perustaa asunto-osakeyhtiön, rakennuttaa sille yleensä asunto-osakeyhtiön nimissä allekirjoitetun urakkasopimuksen perusteella uudisrakennuksen, ja myy asunto-osakkeet.
Palvelemme perustajaosakkaina toimivia rakennus- ja rakennuttajayhtiöitä asuntokauppariitojen lisäksi kaikissa rakentamiseen liittyvissä lakiasioissa mukaan lukien rakennushankkeiden kiinteistötekniset sopimukset, urakkariidat ja rakennusvirheen aiheuttaneeseen kohdistuvan regressioikeuden toteuttamiset. Palvelu on saatavilla myös jatkuvan konsultoinnin mallilla.

 
Palvelemme perustajaosakkaina toimivia rakennusyhtiöitä kaikissa RS-rakentamiseen liittyvissä lakiasioissa. Tutustu myös yksityishenkilöille tarjoamiimme palveluihin.

Yksityisasiakkaiden asuntokauppariidat

Matkan varrelta

Tässä osiossa kerromme yhtiömme ja sen toimijoiden eteen tulleista tilanteista vuosien saatossa. Mikäli kirjoituksen aiheena on oikeustapaus, kertomukset eivät niiden osalta ole oikeustapausselostuksia, vaan kuvailevia, lyhenneltyjä kertomuksia, joissa on keskitytty vain kirjoittajan asian olennaisina pitämiin puoliin. Siten kertomuksista saattaa esim. puuttua osa tosiseikoista, jotka ovat olleet oikeuden päätöksen perusteina, tai niissä ei mainita kaikkia asiaosaisten vaatimuksia tai niiden perusteita tai asian käsittelyn kaikkia vaiheita. Kertomukset ovat aikaan sidottuja, eikä niissä ole huomioitu lainsäädännön mahdollisia myöhempiä muutoksia. Edellä mainituista syistä on aina tutustuttava varsinaisen oikeuden päätökseen ja voimassa olevaan lainsäädäntöön, mikäli haluaa käyttää tai vedota kertomuksessa kuvailtuun tapaukseen omassa asiassaan.

  • 19/11/2024 0 Kommentit
    1. Rakennusurakan purkua edeltävän varoituksen muotovaatimus

    Tässä palataan aikaan ennen nykyisiä Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja 1998 (YSE 1998), nimittäin vuoteen 1992. Silloin olivat voimassa edeltävät Rakennusurakan yleiset sopimusehdot 1983 (YSE 1983), mutta tapauksella on merkitystä myös nykyisin, koska tapaukseen sovelletun YSE 1983:n 62 §:ää vastaa nykyisen YSE 1998:n 78 §:ä, vaikka ko. sopimuskohtien sanamuodot ovat toisistaan hieman poikkeavat.

     

    Asiakkaamme rakennuskohteen rakennuttaja (pääurakoitsija) purki alaurakoitsijan (LVV-työt) urakkasopimuksen tämän viivästyksen perusteella. Alaurakkasopimuksessa noudatettavan YSE 1983:n 62 §:n mukaan rakennuttajalla on oikeus purkaa sopimus muun muassa, jos työtä tehdään niin hitaasti, ettei se ilmeisesti valmistu sopimuksen mukaisessa ajassa, paitsi jos tämä aiheutui syistä, jotka oikeuttaisivat (ala)urakoitsijan saamaan urakka-aikaan pidennystä, eikä (ala)urakoitsija rakennuttajan kirjallisesta huomautuksesta huolimatta ole kohtuullisessa ajassa korjannut viivästystä.

     

    Riidanalaiseksi tuli alaurakoitsijan kanteen ja rakennuttajan vastakanteen perusteella mm. se, oliko purku pätemätön, koska varoitus purkamisesta oli annettu YSE:stä poiketen suullisesti, vai oliko purkua pidettävä pätevänä koska alaurakoitsijaa oli todistettavasti suullisesti varoitettu useaan otteeseen viivästyksestä, ja tämä oli näin tietoinen purkamisen perusteesta.

     

    Koska asiassa olisi tullut puolin ja toisin esitettäväksi laajaa näyttöä aiheutuneista vahingoista, pyysivät asianosaiset käräjäoikeutta ensin ratkaisemaan kysymyksen sopimuksen purkamisen pätevyydestä välituomiolla (välituomiosta säädetään oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:ssä).

     

    Välituomion kohteeksi esitetty ongelma oli sikäli mielenkiintoinen, ettei silloisessa YSE 1983:ssa (eikä YSE 1998:ssa) ole otettu nimenomaista kantaa siihen, onko purkua edeltävän varoituksen kirjallinen muoto pätevän purun edellytys vai onko muodolla vain todistelua helpottava merkitys.

     

    Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että alaurakoitsija oli viivästynyt ja purulle oli siten YSE 62 §:n 1 kohdassa mainitut edellytykset, mutta koska ennen purkua annettavan varoituksen kirjallisen muotovaatimuksen noudattamatta jättäminen oli seikka, joka teki purkamisen pätemättömäksi, käräjäoikeus vahvisti, että purkaminen ei ollut pätevä ja alaurakoitsijaa sitova. Tämän jälkeen ratkaistiin alaurakoitsijan laittomaan purkuun perustuneet korvusvaateet.

     

    Asianosaiset valittivat hovioikeuteen, joka ei muuttanut käräjäoikeuden välituomiota, ja palautti asian käräjäoikeuteen alaurakoitsijan korvausvaateiden selvittämistä varten (käräjäoikeus oli jättänyt vaatimukset tutkimatta kielletyn kanteenmuutoksen vuoksi).

     

    Korkein oikeus (KKO) myönsi rakennuttajalle valitusluvan välituomion osalta, ja valituksessaan rakennuttaja vaati, että hovioikeuden päätös ja käräjäoikeuden välituomio kumotaan, alaurakkasopimuksen purkamisen vahvistetaan olevan pätevä ja alaurakoitsijaa sitova, ja alaurakoitsija velvoitetaan korvaamaan rakennuttajalle sopimusrikkomuksen aiheuttamat vahingot.

     

    KKO kumosi hovioikeuden päätöksen välituomiota koskevalta osalta ja käräjäoikeuden välituomion ja vahvisti, että alaurakkasopimuksen purkaminen oli ollut pätevä ja alaurakoitsijaa sitova. KKO palautti asian käräjäoikeuteen, jossa asianosaisten riita jatkui rakennuttajan purkamiseen perustuvien vaatimusten selvittelyllä (KKO 1998:75).

     

    KKO:n totesi perusteluissaan mm., että urakkasopimuksen purkaminen on viivästyksen seurauksena ankara, ja että vaatimusta kirjallisesta muodosta voidaan perustella sillä, että urakoitsija saa näin täsmällisen tiedon viivästyksen kohteesta ja tilaisuuden korjata suorituksensa sopimuksen mukaiseksi. Sen jälkeen kuuluu KKO:n perustelujen ydinkohta seuraavasti: Korkein oikeus katsoo kuitenkin, ettei yleisten sopimusehtojen 62 §:ssä vaadittu kirjallinen muoto viivästyksestä huomauttamiselle ole sellainen muotovaatimus, jonka noudattamatta jättäminen yksinään tekisi  purkamisen tehottomaksi, kun asiassa muutoin on selvitetty, että urakoitsijan edustajalle eli tässä tapauksessa X:lle on toistuvasti huomautettu viivästyksestä ja kun sopimusehtojen mukaiset purkamisen edellytykset ovat olleet olemassa.

     

    KKO:n ratkaisusta huolimatta urakkakirjallisuudessa on aiheellisesti korostettu, että purkua edeltävä varoitus on pääsääntöisesti aina annettava kirjallisessa muodossa mm. näyttökysymysten ja suullisiin ilmoituksiin liittyvien väärinkäsitysten mahdollisuuden vuoksi.

     

    Riidan KKO:n ratkaisemalta osalta voidaan todeta vielä asianosaisten pyytämän välituomion   aiheuttama ajallinen vaikutus: urakan purku tapahtui 31.3.1992, käräjäoikeuden välituomio annettiin 29.11.1994 ja tuomio 13.3.1995, hovioikeuden tuomio 25.3.1997 ja KKO:n tuomio 18.6.1998, jonka jälkeen vasta päästiin aloittamaan rakennuttajan pätevään urakkasopimuksen purkamiseen perustuvien vahingonkorvausvaatimusten käsittely käräjäoikeudessa.

    Lue lisää
  • 19/11/2024 0 Kommentit
    2. Kiinteistökaupan reklamaatio virheellisen myynti-ilmoituksen vuoksi

    Kiinteistön kaupoissa, varsinkin jos ollaan myymässä rakentamatonta kiinteistöä rakennuspaikaksi, myyjä ilmoittaa usein kunnallistekniikan mahdollisesta olemassaolosta, koska sillä on merkitystä kauppahinnan ja tulevan rakennushankkeen kannalta.

     

    Asiakkaamme osti marraskuussa 1997 Helsingistä rakennuspaikan uudisrakennustaan varten. Kaupan välittäjänä toimi tunnettu kiinteistönvälitysliike. Asiakkaamme oli saanut tiedon myytävästä kohteesta lehti-ilmoituksesta. Ilmoituksessa kohdetta myytiin paritalotonttina maininnoin: ”Kunnallistekniikka rajalla”.

     

    Myyntiesitteessä kohdassa ”Kaavatilanne” ilmoitettiin: ”vahv. kaava.” Esitteen kohdassa ”Kunnallistekn.” ilmoitettiin: ”On, rajalla.” 

     

    Kaupanteon jälkeen asiakkaallemme selvisi, että kunnallistekniikka ei ollutkaan ostetun alueen rajalla, vaan jätevesiviemäriä varten jouduttiin suunnittelemaan ja rakennuttamaan n. 24 metriä ylimääräistä viemäriä ja kaivo. Tämän työn hinnaksi muodostui euroiksi muutettuna 17.589 euroa vastaten n. 24 %:n osuutta kauppahinnasta.

     

    Vaadimme asiakkaamme puolesta em. määrää myyjältä hinnanalennuksena ja välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena. Myyjä ja välitysliike kiistivät vaatimukset mm. väitteillä sijaintitiedon virheettömyydestä, ostajan selonottovelvoitteen laiminlyönnistä ja sillä, ettei ostajalle tullut vahinkoa koska kohde oli ostettu alle käyvän hinnan. Lisäksi vedottiin syy-yhteyden puuttumiseen: jos ostaja olisi tiennyt kunnallistekniikan sijainnin, olisi hän silti ostanut kaupan kohteen, joka myytiin 13 % alle hintapyynnön.

     

    Käräjäoikeus totesi tuomiossaan ensin lehti-ilmoituksen virheen, minkä vastaajatkin myönsivät. Sen jälkeen käräjäoikeus totesi, että esitteessä tieto kunnallistekniikan sijainnista on esitetty siten, että se on ollut omiaan johtamaan käsitykseen sen sijainnista kaupan kohteen rajalla. Esitetty virheellinen tieto olisi tullut oikaista ennen kauppaa, ja kun välitysliike ei näin ollut menetellyt, se oli laiminlyönyt kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 6 §:ssä tarkoitetun huolellisuusvelvoitteensa (em. laki on kumottu kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetulla lailla (15.12.2000/1074) jonka 7 §:ään vastaava säännös sisältyy).

     

    Ostajan selonottovelvoitteen osalta käräjäoikeus totesi, että kunnallistekniikan sijainti ei ole ollut havaittavissa kohteen ulkoisessa tarkastelussa. Ostajalla ei ole ollut erityistä selonottovelvollisuutta esitteessä ilmoitetusta seikasta, vaan hänelle on ollut oikeus luottaa annettuun tietoon. 

     

    Yhteenvetona käräjäoikeus totesi, että ostajalle on kiinteistön markkinoinnissa annettu virheellinen tieto, ja myyjä on maakaaren 2 luvun 20 §:n nojalla tuottamuksestaan riippumatta vastuussa edustajananaan toimineen kiinteistönvälitysliikkeen antamista tiedoista. Kaupan kohdetta rasitti maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Kun virhe on syntynyt kiinteistönvälitysliikkeen markkinoinnissa, ostajalle on myös syntynyt kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 13 §:n mukainen oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän osoittaa aiheutuneen välittäjän virheestä (nykyisen lain 14 §:ssä vastaava säännös).  Syy-yhteys virheellisen markkinoinnin ja vahingon välillä oli olemassa. Käräjäoikeus ei antanut merkitystä sille, mikä ostajan suhteutuminen olisi ollut kauppaan ilman edellä mainittua virhettä. 

     

    Hinnanalennuksen ja korvauksen määrän osalta käräjäoikeus aluksi totesi, että ostajan oikeus hinnanalennukseen on riippumaton siitä, onko kohde myyty käypään hintaan tai alihintaan, vaikka alihintaisuudella suhteellisen laskutapaan perustuen voi olla hinnanalennusta alentava merkitys. Vahingonkorvaukseen mahdollisella alihintaisuudella ei ole merkitystä.

     

    Käräjäoikeus sen jälkeen selosti asianosaisten esittämiä eriäviä kantoja koskien ostajan taholta esitettyjen vertailukauppojen kauppahintoja. Käräjäoikeus otti perusteeksi kiinteistönvälitysyhtiön toimeksiantosopimuksessa arvioiman myyntihinta-arvion. Koska toteutunut kauppahinta erosi siitä n. 3,5 %, katsoi käräjäoikeus ostajan maksetun kauppahinnan kohteen käypäksi arvoksi.

     

    Lopputulemana käräjäoikeus tuomitsi viemärin hieman tarkentuneen pituuden perusteella myyjän hinnanalennuksena ja välitysliikkeen vahingonkorvauksena maksamaan yhteisvastuullisesti asiakkaallemme euroiksi muutettuna 13.209 euroa ja korvaamaan asiakkaamme oikeudenkäyntikulut, molemmat määrät korkoineen.

     

    Myyjä ja välitysliike valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus totesi tuomiossaan, että lehti-ilmoituksessa ja myyntiesitteessä oli ollut virhe, mitä ei ollut väitettykään oikaistun kaupanteossa tai sitä ennen. Hovioikeus ei antanut merkitystä valittajien väitteille mahdollisesti annetusta johtokartasta, koska ostajan ei siitä voitu katsoa ymmärtäneen, että viemäröinti ei vastoin lehti-ilmoitusta ja esitettä sijaitsekaan rajalla eli tontin ominaisuudet eivät vastaakaan annettuja tietoja. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

    Lue lisää
  • 19/11/2024 0 Kommentit
    3. Asuntokauppariidan ratkaisu ns. pilottioikeudenkäynnillä

    Matkan varrelta nro 3:ssa kerrottiin tapauksesta, jossa rakennusurakka-sopimuksen osapuolet sopivat urakkasopimuksen purkamista koskevassa riita-asiassa, että he pyytävät ensin käräjäoikeuden välituomiota sen ratkaisemiseksi, oliko urakkasopimuksen purkaminen ollut pätevä vai pätemätön (vastaus tähän ratkaisi, kumpi oli korvausvastuussa), ennen korvausvaatimusten enempää käsittelyä. Välituomion yhteisestä pyynnöstä mahdollistaa oikeudenkäyntiä koskeva oikeudenkäymiskaari.

     

    Asianosaiset voivat myös asuntokauppaan liittyvissä asioissa sopia normaalimenettelystä poikkeamisesta, kuten alla oleva esimerkkimme osoittaa, mutta nyt ilman välituomiomenettelyä ja oikeudenkäymiskaaren tukea.

     

    Asunto-osakeyhtiön uudiskerrostalo rakennettiin 2000-luvun alkupuolella vesistön välittömään läheisyyteen siten, että sen asunnoista oli esteetön näköala ko. vesistöön – ainakin myyntiesitteen mukaan. Talon valmistuttua asunto-osakeyhtiö ja valtaosan asuntojen ostajista nimittäin reklamoivat päämiehellemme osakkeiden myyjälle (perustajaosakas), että esteetöntä vesistönäköalaa ei ole, koska vesistöön päin aukeavien lasitettujen parvekkeiden lasien alaosa oli lasitettu lasilla, josta ei sisältä ulospäin katsottaessa näe ainakaan kunnolla läpi. Vaatimuksena oli ko. lasien vaihtaminen tai vaihtamiskustannuksista vastaaminen.

     

    Perustajaosakas kiisti vaatimukset mm. sillä perusteella, että asunnoista on vesistönäköala ja ko. parvekelasin laatu selvisi ns. turva-asiakirjoista, minkä jälkeen oli odotettavissa asunto-osakeyhtiön ja kymmenien osakkeenostajien kanteet kohdistettuna perustajaosakkaaseen. Tässä tilanteessa riitaisuuden osapuolet totesivat, että vaatimukset ja niiden perusteet olivat kunkin asunnon osalta identtiset: lasien vaihto tai niiden vaihtokustannusten korvaaminen näköalan parantamiseksi.

     

    Todettuaan edellä mainitun osapuolet neuvottelivat ja tekivät mm. oikeudenkäyntikulujen minimoimiseksi sopimuksen, jonka mukaan erimielisyys ratkaistaan ns. pilottioikeudenkäynnillä, jossa yksi sopimuksessa nimetty asunnonomistaja vaatii sopimuksen liitteeksi otetun haastehakemuksen mukaisella kanteella perustajaoksakkaalta korvausta ko. lasien vaihtamisen aiheuttamista kustannuksista asuntonsa osalta. Sopimuksen mukaan osapuolet sitoutuivat kanteen lainvoimaisen ratkaisun mukaiseen lopputulokseen kaikkien asuntojen osalta, ts. kanteen menestyessä perustajaosakas maksaa ko. lasien vaihdon kustannukset kaikkien asuntojen osalta, ja mikäli kanne hylätään, asunto-osakeyhtiö ja asuntojen omistajat luopuvat ko. lasien vaihtamisesta aiheutuvista korvausvaateista.

     

    Sopimuksessa yksilöity asunnonostaja nosti 21.10.2008 kanteen, jolla riitaisuus ratkaistiin ja sopimus toteutui. Sopimus, joka edellytti luottamusta puolin ja toisin, oli suppea, varsinainen sopimusteksti laajuudeltaan vain 2 sivua. Sopimuksen liitteenä ollut haastehakemus, joka tarkoin määritteli vaatimukset ja niiden perusteet, oli laajuudeltaan 5 sivua ilman liitteitä.  Sopimuksen allekirjoittivat asunto-osakeyhtiö, pääosa osakkeenomistajista ja perustajaosakas.

     

    Miten sitten em. pääasia eli pilottikanne ratkaistiin? Sillä ei kirjoituksemme kannalta ole merkitystä, sopimus olisi toteutunut olisipa ratkaisu ollut kumpaan suuntaan tahansa. 

     

    Kirjoituksemme alussa viittasimme välituomiolla ratkaistuun riita-asiaan rakennusurakkariidassa.  Em. pilottioikeudenkäynnin sijaan olisi asuntokauppariidassa voitu edetä myös siten, että riidan osapuolet olisivat pyytäneet käräjäoikeutta ensin välituomiolla ratkaisemaan, onko perustajaosakkaalla korvausvelvollisuutta vai ei, ja vasta sen jälkeen olisi käsitelty korvausvaatimuksia. Tällöin on kuitenkin huomattava, että asianosaisilla ei ole ehdotonta oikeutta saada ko. välituomiota, vaan sen antaminen on aina oikeuden harkittavissa.

    Lue lisää
  • 19/11/2024 0 Kommentit
    4. Reklamaatio kiinteistön kaupassa, kun myyjänä on kuolinpesä

    Kiinteistökaupan virheestä ilmoittamisesta säädetään maakaaren (MK) 2 luvun 25 §:ssä. Lainkohdan mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Edelleen säännöksen mukaan jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Myyjä ei säännöksen mukaan kuitenkaan vapaudu vastuusta edellä mainituilla perusteilla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

     

    Kiinteistökaupoissa ei ole kovin harvinaista, että myyjänä on kuolinpesä. Pesälle tehtävän reklamaation osalta on huomioitava, että pesän osakkaat kantavat ja vastaavat yhteisesti pesää koskevissa asioissa, ellei pesän hallintoa ole järjestetty muutoin esim. pesänselvittäjälle. Pääsääntöisesti reklamaatio on tehtävä kaikille pesän osakkaille, ellei pesään olen määrätty pesänselvittäjää.

     

    Tapauksessamme aviopuolisot A ja B myivät v. 2002 puoliksi omistamansa omakotitalokiinteistön X:lle. Kaupan jälkeen B kuoli, ja hänen pesänsä, jonka osakkaita olivat A ja A:n ja B:n tytär C, jaettiin kokonaisuudessaan v. 2004 tehdyllä perinnönjakosopimuksella. Syksyllä (ennen 5 vuoden kulumista hallinnan luovutuksesta) v.  2006 X reklamoi ok-talon kosteusongelmista A:lle kiinteistön myyjänä ja vaati hinnanalennusta. Kun A kiisti vaatimuksen, haastoi X A:n oikeuteen ja esitti vaatimukset A:lle oikeusteitse.

     

    X esitti vaatimukset B:n pesän toiselle osakkaalle C:lle vasta v. 2007 sen jälkeen, kun kiinteistön hallinnan luovuttamisesta X:lle oli kulunut yli 5 vuotta.  X täsmensi v. 2008 vaatimukset B:n pesältä puoleen määrään vaatimastaan hinnanalennuksesta, A:n ollessa X:n mukaan vastuussa toisesta puolikkaasta. X katsoi, että kun reklamaatio oli v. 2006 toimitettu A:lle, jonka hoidossa pesä oli ollut, oli reklamaatio toimitettu myös pesää sitovasti ajoissa.  A ja C katsoivat, että kun B:n pesää ei oltu asianmukaisesti reklamoitu 5 vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta, X oli menettänyt oikeutensa esittää vaatimuksia B:n pesälle. 

     

    Keskeiseksi kysymykseksi riidassa muodostui siten kysymys siitä, oliko X menettänyt oikeutensa esittää hinnanalennusvaatimus toiselle myyjistä eli B:n pesälle. Velan vanhentumisen katkaiseminen on velkojalle merkittävä oikeustoimi, joka on tarvittaessa pystyttävä näyttämään toteen. Muuten saattaa saatava vanhentua.

     

    X:n kannalta ongelmallista oli, että kaikki 5 vuoden sisällä tehdyt vaatimukset oli esitetty nimenomaisesti yksin A:lle kiinteistön myyjänä, edes viittaamatta tämän asemaan B:n pesän osakkaana. Tiedoksiantoa kuolinpesälle sääteli tuolloin (ja nykyään) oikeudenkäymiskaaren säännös, jonka mukaan tiedoksianto kuolinpesälle toimitetaan kaikille kuolinpesän osakkaille tai pesänselvittäjälle, jos sellainen on määrätty. Lisäksi säännöksen mukaan tiedoksianto voidaan toimittaa mm. myös sellaiselle osakkaalle, joka hoitaa pesän omaisuutta, jolloin tiedoksiannon vastaanottajan on viipymättä toimitettava jäljennös saamistaan asiakirjoista kullekin osakkaalle.

     

    Hallituksen esityksessä tiedoksiantoa kuolinpesälle koskeviksi säännöksiksi todetaan, että pesän hoitaminen saattaa ilmetä monista eri seikoista, kuten siitä, että osakas asuu kuolinpesään kuuluvassa kiinteistössä tai muussa vainajan asunnossa taikka asunnon välittömässä läheisyydessä.  Esitöiden em. määrittelyn perusteella A ei ”hoitanut” B:n pesää X:n reklamoidessa asiasta v. 2006.

     

    Asemaansa turvatakseen X haki v. 2008 pesäselvittäjän B:n pesään selvittämään pesän hinnanalennussaatavaa X:ltä. Pesänselvittäjä pyysi X:lta perusteet vaatimukselleen ja pesän osakkailta vastineet, ja otti niiden perusteella kannan X:n saatavan olemassaoloon. 

     

    Pesänselvittäjä totesi, että kirjallisuudessa on todettu voimassa olevan välttämättömän prosessinyhteyden periaatteen, jonka noudattaminen tarkoittaa sitä, että tiedoksiannot tulee tehdä kaikille pesän osakkaille. Lisäksi pesänselvittäjä totesi, että oikeuskäytännössä KKO 1976 -II-2 on todettu, että ilmoitus, joka on annettu sellaiselle kuolinpesän osakkaalle, jonka hoidossa pesä on, on keskeyttänyt vanhenemisen kaikkiin osakkaisiin nähden. Johtopäätöksessään pesänselvittäjä totesi mm., että koska kuolinpesä ei ollut A:n hallussa, A:lle v. 2006 tehty virheilmoitus ei ollut keskeyttänyt vanhenemisaikaa C:tä kohtaan, joten X:n vaatimus B:n pesää kohtaan on perusteeton.

     

    Asianosaiset tyytyivät pesänselvittäjän kantaan, ja lopulta sopivat v. 2009, että koska B:n pesän vastuu kiinteistökaupan johdosta on vanhentunut, päämiehemme A maksaa X:lle puolet hieman sovitellusta hinnanalennuksesta sopimuksessa mainituin aika- ym. ehdoin.

    Lue lisää
  • 01/07/2024 0 Kommentit
    5. Kokonaishintaurakka vai ei?

    Asiakkaamme taloyhtiö teetätti suunnitelmat LVI-urakasta rakennuksensa ajanmukaistamiseksi ja kilpailutti työt. Tarjouspyyntöasiakirjoihin sisältyneessä tarjouserittelyssä oli maininta, että vesikalusteet hinnoitellaan erikseen yksikköhintaluettelon mukaan. LVI-urakka tarjottiin näin ollen ilman vesikalusteita.

    Taloyhtiö ei hyväksynyt saatuja tarjouksia, joista yhden teki urakoitsija X. Palkattuaan uuden konsultin LVI-saneerausta hoitamaan teetettiin tämän johdolla uudet tarjouspyyntöasiakirjat, joiden mukaan kyse olikin niin sanotusta kokonaishintaurasta. Tarjouserittelyssä urakoitsijan tuli ilmoittaa muun muassa hinta erälle ”käyttövesijohdot kalusteineen”. Urakka kilpailutettiin uudelleen, ja urakan sai em. urakoitsija X.

    Allekirjoitetun urakkasopimuksen mukaan urakka sisältää LVIS ja rakennustekniset työt tarvikkeineen ja tilaaja maksaa urakoitsijalle kiinteän urakkahinnan. Urakkasopimuksen liitteenä olleen urakkaohjelman mukaan ”urakka toteutetaan kokonaishintaurakkana” ja ”urakkahinta on urakkasopimuksen mukainen kokonaishinta”. Jostain syystä urakkasopimuksen liitteenä olleeseen LVI-työselitykseen oli jäänyt (mahdollisesti ensimmäisestä tarjouspyyntökierroksesta) maininta, jonka mukaan urakoitsija laskuttaa vaihdetut vesikalusteet yksikköhintojen mukaisesti sekä että vesikalusteita ei kuulu kiinteään urakkahintaan.

    Työn ollessa kesken urakoitsija alkoi lisälaskuttaa asennettuja vesikalusteita. Hinnoitteluperusteena urakoitsija käytti taloyhtiön konsultille lähettämäänsä yksikköhintaluetteloa (ei urakkasopimuksen liitteenä) jonka konsultti oli pyytänyt tarjousten vertailua varten.

    Taloyhtiö ei lisälaskuja maksanut vedoten muun muassa kokonaishintaurakkamuotoon, minkä jälkeen urakoitsija nosti kanteen vaatimiensa lisälaskujen maksamiseksi.

    Käräjäoikeudessa esitetyn ristiriitaisen todistelun jälkeen kanne hylättiin taloyhtiön ensisijaisella kiistoperusteella eli sillä, että urakoitsijalla ei katsottu olevan oikeutta lisälaskutukseen. Tätä tuki muun muassa se, että kirjallisten todisteiden perusteella kyse oli kiinteästä kokonaishintaurakasta. Toissijaisena kiistämisperusteena taloyhtiö vetosi urakkasopimuksen liitteenä olleisiin   rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE) 13 pykälään, jossa oli määräykset ristiriitaisten sopimusasiakirjojen keskinäisestä pätevyysjärjestyksestä.

    Urakoitsija valitti hovioikeuteen täsmentäen perustelujaan muun muassa siten, että lisälaskutus perustui lisätyönä asennettuihin vesikalusteisiin ja viemärin osiin. Urakoitsija totesi asiassa olevan pääosin kyse siitä, ovatko huoneistoihin asennetut vesikalusteet sisältyneet urakkaan vai ei.

    Hovioikeus totesi aluksi, että esitetty henkilö- ja asiakirjanäyttö on ristiriitaista. Hovioikeus päätyi siihen käsitykseen, että näytön perusteella ei ole pystytty selvittämään, mitä asianosaiset ovat tarkoittaneet sopia vesikalusteiden osalta, minkä vuoksi asia oli ratkaistava asiakirjojen sanamuodon tulkinnan perusteella, ottaen huomioon rakennusurakan yleisten sopimusehtojen määräys kirjallisten asiakirjojen keskinäisestä pätevyysjärjestyksestä.

    Lopputuloksena hovioikeus lausui, että lisälaskutukseen myös sisältyneet viemäristön osat, kuten lattiakaivot, kuuluvat luontevana osana urakkaan, jossa on ollut kyse muun muassa viemäristön uusimisesta, ja urakoitsija ei ollut selvittänyt, että niiden osalta olisi ollut kyse urakasta poikkeavista lisätöistä. Vesikalusteiden osalta hovioikeus katsoi, että sisällöltään ristiriitaisten asiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys määräytyy YSE 13 pykälän pätevyysjärjestyksen mukaisesti. Hovioikeus näin päätyi siihen, että urakkasopimuksen, tarjouspyynnön, urakkaohjelman ja annetun tarjouksen perusteella urakka oli sovittu kokonaishintaurakkana, koska mainitut asiakirjat olivat käräjäoikeuden toteaminen tavoin pätevyysjärjestyksessä ennen niiden kanssa ristiriitaista LVI-työselitystä. Vesikalusteiden lisälaskutusta ei hyväksytty, käräjäoikeuden tuomiota ei muutettu.

    Riita päätyi urakoitsijan toimesta sittemmin valituslupahakemuksen myötä korkeimpaan oikeuteen, joka vuonna 2008 ilmoitti, että valituslupaa ei myönnetä. Hovioikeuden tuomio jäi siten pysyväksi.

    Edellä oleva ratkaisu kertoo YSE 13 pykälän merkityksestä tilanteessa, missä kumpikaan asianosainen ei ole onnistut vakuuttamaan tuomioistuinta kantansa oikeellisuudesta. Esimerkki myös kertoo siitä, miten huolellinen on oltava käytettäessä pohjana aiemmin kilpailutetun urakan asiakirjoja, varsinkin vaihdettaessa urakkamuotoa.

    Lue lisää
  • 01/07/2024 0 Kommentit
    6. Kesämökin kustannusten kohtuullisuus

    Ulkomailla vakituisesti asuva asiakkaamme otti meihin yhteyttä kertoen, että hän oli tilannut hirsimökkitoimittajalta hirsitalopaketin 68.000 eurolla ja sopinut suullisesti rakennusliikkeen kanssa, että se kokoaa hirsimökin avaimet käteen -periaatteella 200.000 eurolla asiakkaamme vanhempien omistamalle rantakiinteistölle suomessa.

    Rakennusliikkeen veloitukset olivat kuitenkin nousseet jo aivan liian suuriksi, minkä vuoksi   asiakkaamme oli purkanut hirsimökin kokoamissopimuksen ja lopettanut maksut rakennusliikkeelle. Rakennusliike velkoikin nyt oikeudessa maksamattomia 43.000 euron laskujaan.

    Sovimme asiakkaamme kanssa, että edustamme häntä oikeudenkäynnissä ja kiistämme maksamattomat laskut tavoitteena niitä koskevan velkomuskanteen hylkääminen. Kiistämisen perusteina vetoaisimme muun muassa sovittuun 200.000 euron hintaan ja siihen, että mikäli kanne hyväksytään, asiakkaamme mökin kokonaiskustannukset nousevat yli viiteensataan tuhanteen euroon. Katsoimme, että yleisen kohtuullisen hintatason mukainen määrä olisi tehdyt lisätyöt huomioiden noin kolmesataatuhatta euroa.

    Pitkän ja vaiheikkaan oikeudenkäynnin jälkeen käräjäoikeus hylkäsi rakennusliikkeen velkomuskanteen kokonaan muun muassa sillä perusteella, että vaikka se katsoi, että kokonaiskustannuksista ei oltu sovittu, ja jo maksetut laskut katsottiin hyväksytyiksi, kustannukset ylittivät noin 38 prosentilla vastaavien talojen yleisen hintatason ja purun jälkeinen laskutus ylitti kuluttajansuojalain mukaisen kokonaiskohtuuttomuuden rajan. Käräjäoikeus velvoitti rakennusliikkeen korvaamaan asiakkaamme oikeudenkäyntikulut 80.000 eurolla.

    Rakennusliike valitti hovioikeuteen. Hovioikeus totesi aluksi, että hirsipaketin kokoamiseen on sovellettava kuluttajansuojalain 9 luvun säännöksiä taloelementtien kaupasta ja rakennusurakasta. Ko. luvun 23 pykälän mukaan, jos rakennusliikkeen suoritusta ei ole sovittu tehtäväksi kiinteään hintaan, rakennusliikkeen tuli antaa siitä asiakkaallemme hinta-arvio. Suorituksen hinta sai tällöin ylittää annetun hinta-arvion enintään viidellätoista prosentilla.

    Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion johtopäätökset siitä, että hinta-arviota ei oltu annettu eikä kokonaiskustannuksista oltu sovittu. Hovioikeus totesi, että hinta-arvion antamisen laiminlyönti muodostaa ko. 9 luvun mukaisen rakennusliikkeen suorituksen virheen.

    Hovioikeus totesi edelleen, että hinta-arvio on kuluttajalle ennen työhön ryhtymistä annettava tieto, ja kun sen antamatta jättäminen merkitsee jo rakennusliikkeen suorituksen virheellisyyttä, kantaa rakennusliike riskin jälkikäteen tehtävän tulkinnan ja arvioinnin epävarmuudesta. Hovioikeus totesi, että todistajien mukaan vastaavan talon rakennuskustannukset ovat 3,3–3,5 kertaiset puuosa- toimituksesta laskettuun eli 225.644–240.380 euroa, ja ottaen huomioon kohteessa teetetyt lisätyöt 317.200 €. Kun asiakkaamme maksettujen ja maksamattomien (eli kanteen kohteena olleiden) laskujen yhteismäärä oli 498.320 euroa ja purun jälkeen vielä asiakkaamme kolmannella teettämien lopputöiden arvo 19.093 euroa, jolloin hirsimökin kokonaiskustannukset olivat jo 517.413 euroa, ylittää viimeksi mainittu hintataso niin selvästi kohteen rakentamisen yleisen hintatason, että sitä on pidettävä kohtuuttomana asiakkaallemme. Hovioikeus hylkäsi rakennusliikkeen valituksen ja tuomitsi sen korvaamaan asiakkaamme oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 23.645 eurolla.

    Lue lisää
Kättelykuvake

Lakimiehemme Helsingissä tuntevat erityisesti perustajaosakkaiden lakiasiat.

Autamme sopimus- ja riita-asioissa pääkaupunkiseudulla ja ympäri Suomen.